불법건축물 양성화 안 되면 어떻게 될까?임대차에서 실제로 생기는 5가지 리스크
📌 불법건축물 양성화 안 되면 어떻게 될까?
임대차에서 실제로 생기는 5가지 리스크
불법건축물 양성화가 되지 않을 경우,
임대차 상담 현장에서는 이런 질문이 가장 먼저 나옵니다.
“지금은 불법인데요,
나중에 양성화하면 되지 않나요?”
하지만 실제 현장에서는
‘양성화가 안 될 때’의 리스크를
임차인이 고스란히 떠안는 경우가 더 많습니다.
불법건축물은
소유자의 문제가 아니라
👉 임대차 계약 전체를 흔드는 변수가 되기 때문입니다.
이 글에서는
불법건축물 양성화가 되지 않는 경우,
임대차에서 실제로 발생하는 리스크 5가지를 정리해 보겠습니다.
1️⃣ 불법건축물 양성화, 모두 가능한 건 아닙니다
먼저 짚고 가야 할 점이 있습니다.
불법건축물이라고 해서
모든 건물이 그대로 문제 상태로 남는 것은 아닙니다.
무단증축이나 옥상 컨테이너처럼
일부 유형의 경우에는
절차를 거쳐 합법으로 전환되는 사례도 실제로 존재합니다.
다만 중요한 점은,
이러한 양성화는 모든 불법건축물에 적용되는 제도가 아니라는 것입니다.
건축물의 위반 유형, 시기, 구조에 따라
처음부터 양성화 자체가 불가능한 경우도 적지 않습니다.
불법건축물을 합법으로 전환하는 절차 자체는
아래 글에서 단계별로 정리해 두었습니다.
(이 글에서는 양성화가 되지 않는 경우의 임대차 리스크를 중심으로 설명합니다)
🔗 무단증축·옥상 컨테이너 등 불법건축물, 합법으로 바꾸는 3단계
2️⃣ 리스크 ① 전세대출이 거절되거나 회수될 수 있습니다
불법건축물은
금융기관 심사에서 가장 먼저 걸러지는 요소 중 하나입니다.
- 전세대출 사전 승인 거절
- 계약 후 대출 실행 불가
- 이미 받은 대출도
위반 사실 확인 시 회수 가능성
특히 청년 전세대출의 경우
건축물대장 위반 여부가
심사 단계에서 바로 문제가 되는 사례가 많습니다.
3️⃣ 리스크 ② 보증보험 가입이 막힙니다
전입신고와 확정일자를 받아도
보증보험이 되지 않으면
보증금 보호는 절반짜리 안전장치에 불과합니다.
- HUG·SGI 보증보험 가입 거절
- 일부 면적만 불법일 경우에도
건물 전체가 문제 되는 경우 발생
👉 “전입신고 했으니 괜찮다”는
가장 흔한 착각 중 하나입니다.
4️⃣ 리스크 ③ 계약 무효·해지 분쟁이 발생할 수 있습니다
불법 용도 공간을
주거용으로 임대한 경우,
- 계약 자체의 효력
- 사용 목적 위반 여부
를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.
이 과정에서 임차인은
- 이사비
- 중개보수
- 임시 거주 비용
등 실질적인 손해를 떠안게 되는 경우가 많습니다.
5️⃣ 리스크 ④ 이행강제금·시정명령의 간접 피해
이행강제금은 원칙적으로
건물주 부담이지만,
현실에서는
- 임대료 인상
- 재계약 거절
- 조기 퇴거 요구
등으로 임차인에게 부담이 전가되는 구조가 자주 발생합니다.
6️⃣ 리스크 ⑤ 재계약·갱신요구권 분쟁
불법건축물 적발 이후에는
- 사용 제한
- 시정명령
등을 이유로
갱신요구권을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.
특히
“정상적인 주거 제공이 어렵다”는 사유는
임대인의 해지 주장으로 이어질 수 있습니다.
✔️ 그래서 계약 전에 반드시 확인해야 할 것
불법건축물 문제는
계약 이후에는 돌이키기 어렵습니다.
계약 전 반드시 확인하세요.
- 건축물대장상 용도·면적·위반 표시
- 불법건축물 시정 완료 여부
- “양성화 예정”이라는 말은
서면 근거 없으면 신뢰하지 말 것
청년 임차인의 경우
전세대출·보증금 전략과도
불법건축물 여부가 직접적으로 연결됩니다.
🔗 2026 청년 자산형성 5종｜적금·통장을 집으로 연결하는 방법
✍️ 정리하며
불법건축물의 핵심은
“양성화가 되느냐”가 아닙니다.
안 될 때,
그 리스크를 누가 떠안느냐가 문제입니다.
임대차 계약에서
가장 위험한 변수는
보증금이 아니라
👉 정보를 모르고 계약하는 것입니다.
관련 기준은 국가법령정보센터(건축법) 및 지자체 건축과 안내를 참고하실 수 있습니다
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?csmSeq=1406&ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1
