무단증축·옥상 컨테이너 등 불법건축물, 합법으로 바꾸는 3단계
불법건축물 양성화 가능할까?
(2025년 기준｜건축법 근거 정리)
건물을 매매하거나 임대를 앞두고 있을 때
무단증축·옥상 컨테이너 등 불법건축물 문제를 뒤늦게 인지하는 경우가 많습니다.
“예전부터 그냥 써왔는데 괜찮은 건가요?”
“지금이라도 합법으로 바꿀 수는 없을까요?”
결론부터 말씀드리면,
모든 불법건축물이 합법화(정비) 가능한 것은 아닙니다.
다만 유형·법 기준·지자체 판단에 따라 가능한 경우는 분명히 존재합니다.
이 글에서는
2025년 기준으로 불법건축물을 합법으로 바꾸기 위해 반드시 거쳐야 하는
핵심 흐름을 ‘3단계’로 정리합니다.
1️⃣ 1단계｜현황 파악
건축법상 ‘위반 여부’부터 확인해야 합니다
불법건축물 여부는
현재 사용 상태가 아니라, 건축법상 허가·신고 내용 기준으로 판단합니다.
「건축법 제79조」에 따르면,
허가 또는 신고 없이 건축하거나
허가 내용과 다르게 건축한 경우
→ 위반건축물로 분류되어 시정명령 대상이 됩니다.
따라서 가장 먼저 확인해야 할 것은 다음입니다.
- 건축물대장상 면적·용도
- 허가·신고 당시 도면
- 실제 사용 현황과의 차이
📌 실무 포인트
단순 기재 오류인지,
명백한 무단증축인지에 따라
이후 절차(정비 가능 여부)가 완전히 달라집니다.
2️⃣ 2단계｜합법화 가능성 판단
되는 경우 / 안 되는 경우는 여기서 갈립니다
불법건축물이라도
현행 법 기준을 충족하는 경우에는
정비를 통해 합법 상태로 정리되는 경우가 있습니다.
🔹 합법화(정비)가 가능한 경우
다음 요건을 현재 기준으로 충족하는 경우입니다.
- 현행 용도지역·지구 기준 적합
- 건폐율·용적률 초과 없음
- 구조 안전 및 소방 기준 충족
- 지자체 조례상 정비 절차 허용
이 경우
시정명령 → 정비 → 사용승인 또는 건축물대장 정리가 가능합니다.
🔹 합법화가 불가능한 경우
반대로 아래에 해당하면
정비 자체가 불가능한 경우도 적지 않습니다.
- 현행 법 기준 이미 초과
- 과거에는 가능했으나 법 개정으로 사후 허용 불가
- 구조 안전 문제
- 도시계획·조례상 허용 불가
📌 중요한 오해 하나
「건축법 제80조」의 이행강제금은
불법을 합법으로 만들어주는 제도가 아닙니다.
→ 정비를 전제로 한 행정 압박 수단에 가깝습니다.
3️⃣ 3단계｜행정 절차 진행
이행강제금·정비·대장 정리
합법화가 가능한 경우에는
아래 절차를 순차적으로 진행하게 됩니다.
- 시정명령 이행
- 이행강제금 부과(필요 시)
- 설계 보완 및 정비
- 사용승인 또는 건축물대장 정리
📌 실무에서 가장 많이 하는 착각
“이행강제금만 내면 끝이다”
→ 정비가 완료되지 않으면 위법 상태는 계속 유지됩니다.
실제 사례｜옥상 컨테이너 합법화 불가 판정
- 근린생활시설 건물
- 옥상에 컨테이너 1동 설치
- 가설건축물로 인식하고 장기간 사용
확인 결과
- 건축물대장 미기재
- 옥상 적재하중 기준 초과
- 용적률 여유 없음
결과
- 시정명령 발부
- 이행강제금 부과
- 합법화 불가 → 철거 조치
👉 이 사례의 핵심은
“컨테이너 = 가설”이라는 오해와
현행 기준 충족 여부였습니다.
매매·임대 시 반드시 짚어야 할 책임 구조
🔹 매매의 경우
- 원칙적으로 현 상태 인수
- 불법건축물 책임이 매수인에게 귀속될 가능성 큼
- 특약 없으면 분쟁으로 이어지기 쉬움
👉 불법 여부 및 책임 주체를
계약서 특약으로 명확히 해야 합니다.
🔹 임대차의 경우
- 임대인의 목적물 제공 책임
- 불법건축물로 사용 제한 발생 시
→ 임대인 책임 문제로 확대 가능
특히
영업허가·소방·위생 인허가 단계에서
문제가 드러나는 경우가 많습니다.
정리하며
불법건축물 문제는
“된다 / 안 된다”로 단순하게 나뉘지 않습니다.
✔ 유형
✔ 지역
✔ 현행 법 기준
✔ 계약 관계
이 네 가지가 맞물려 판단됩니다.
따라서
합법화 가능 여부는 반드시 사전 확인 후
계약이나 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
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