[2026 심층가이드] 불법건축물 양성화 특별법 기준과 위반건축물 영업승계 전략
서론: 12년 만에 찾아온 부동산 자산 가치 회복의 기회
부동산 소유주와 자영업자들에게 ‘위반건축물’은 이행강제금이라는 경제적 부담과 영업 제한이라는 법적 굴레를 동시에 안겨주는 고질적인 문제입니다. 최근 정부와 국회는 이러한 민생 고충을 해결하기 위해 2026년 시행을 목표로 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 재시행을 강력히 추진하고 있습니다. 2014년 이후 12년 만에 찾아온 이번 양성화 기회는 단순한 서류 정리를 넘어, 건축물의 자산 가치를 정상화할 수 있는 마지막 골든타임입니다.
1. 2026 양성화 특별법: 대상 기준과 심화 조건
이번 2026년 양성화 정책은 과거보다 구제 범위는 명확해지고 안전 기준은 구체화될 전망입니다. 국토교통부의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’과 국회 논의안을 종합한 핵심 기준은 다음과 같습니다.
(1) 대상 건축물의 시기 및 용도 기준
- 완공 시점: 2019년 12월 31일 이전 완공된 건축물이 유력하며, 논의에 따라 2024년까지 확대될 가능성이 있습니다.
- 용도 요건: 건축물의 연면적 100분의 50 이상이 주거용인 건축물에 한정됩니다.
(2) 면적별 세부 가이드라인
| 건축물 유형 | 양성화 대상 연면적 기준 | 비고 |
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 | 일반 주택 기준 |
| 다가구주택 | 연면적 330㎡ 이하 | 필로티 제외 여부 검토 중 |
| 다세대주택 | 세대당 전용 85㎡ 이하 | 공동주택 기준 |
근생빌라의 구제 가능성: > 상가(근린생활시설)를 주택으로 개조한 ‘근생빌라’는 주차장 대수 미달이 가장 큰 걸림돌입니다. 2026년 특별법에서는 주차장 설치 대신 **’인근 공용주차장 확보 분담금 납부’**를 통해 소유주의 법적 책임을 해소하는 방안이 심도 있게 논의되고 있습니다.
(3) 생활 밀착형 특례: 옥상 루프탑 및 비가림막 구제
불법건축물 양성화는 소유주에게는 자산 가치 정상화를, 임차인에게는 안정적인 영업 기반을 제공합니다. 2026년 특별법 시행 전까지는 이행강제금 가중 부과 등 규제가 강화되는 추세이므로, 본 칼럼에서 제시한 기준을 바탕으로 선제적인 대응을 준비하시기 바랍니다.
2. 위반건축물 영업승계: ‘지위승계’와 ‘신규신고’의 법리적 차이
영업 현장에서 가장 큰 혼란은 위반건축물에서의 영업권 승계입니다. 이를 이해하기 위해서는 식품위생법과 건축법의 관계를 명확히 알아야 합니다.
(1) 영업자 지위승계 (원칙적 가능)
대법원 판례에 따르면, 기존 영업자가 운영하던 업종을 그대로 물려받는 ‘지위승계’는 원칙적으로 가능합니다. 이는 건축법 위반 상태와 영업 허가의 행정 사무를 별개로 보기 때문입니다. 명의만 변경되는 경우라면 지자체는 위반건축물이라는 이유만으로 수리를 거부하기 어렵습니다.
(2) 신규 신고 및 업종 변경 (원칙적 불가)
반면, 폐업 후 다시 신고하거나 업종을 변경하는 경우(예: 휴게음식점 → 일반음식점)에는 ‘신규 신고’로 간주됩니다. 이때 행정청은 반드시 건축물대장상 용도와 실제 현황이 일치하는지 확인하며, ‘위반건축물’ 표시가 있다면 신고 수리를 원천 거부합니다.
(3) 실무 팁
양성화 승인을 결정짓는 ‘위반 시점’ 입증법양성화 대상 여부를 결정짓는 핵심은 ‘위반 행위가 언제 일어났는가’입니다. 2019년 이전 완공임을 입증하기 위해 소유주는 과거 항공사진(네이버/카카오 지도 과거 뷰), 공사 대금 입금 내역, 혹은 당시의 임대차 계약서 등을 미리 확보해야 합니다. 행정청의 심의 시 이러한 객관적 증빙 자료가 구비되어 있다면 승인 확률을 비약적으로 높일 수 있습니다.
3. 안전 및 법령 확인
양성화 신청은 단순히 서류를 내는 과정이 아닙니다. 다음의 관문을 넘어야 최종 승인을 받을 수 있습니다.
- 구조 및 소방 안전 확보: 샌드위치 판넬 등 화재 취약 소재 사용 시 불연재 보강이 필요하며, 건축사의 ‘구조안전진단서’ 제출이 필수입니다.
- 도로 및 일조권 충족: 최소 도로 너비(3m~4m) 확보 및 인근 주민의 일조권 침해가 현저하지 않아야 합니다.
🔗 법적 근거 확인하기
본인의 위반 사례가 법적으로 어느 범위에 해당하는지 확인하려면 공식 법령을 참고하는 것이 가장 정확합니다.
[국가법령정보센터에서 건축법 및 특정건축물법 확인하기]
4. 실무자를 위한 3단계 대응 전략
- 건축물대장 상의 위반 유형 파악: 옥상 증축인지, 무단 가구 수 증가(방 쪼개기)인지에 따라 양성화 비용이 달라집니다.
- 이행강제금 체납 정리: 양성화 신청의 선행 조건은 이행강제금 완납입니다. 이행강제금 1회분에 해당하는 과태료 납부 예산을 미리 확보하세요.
- 전문 건축사 상담: 특별법은 1년간 한시적으로 운영되므로, 시행 즉시 신청할 수 있도록 도면 작성 및 현장 조사서를 미리 준비하는 것이 유리합니다.
※ 주의: 지자체별 영업자 지위승계 제한 트렌드
최근 서울 광진구 등 일부 지자체에서는 위반건축물 근절을 위해 **’영업자 지위승계 수리 거부’**라는 강도 높은 행정 지침을 시행하고 있습니다. 이는 법리적 논쟁의 소지가 있으나, 실무적으로는 행정 처분이 우선시되어 권리금 회수에 차질이 생길 수 있습니다. 따라서 신규 계약 시 ‘위반건축물로 인한 영업 승계 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환’ 특약을 반드시 명시하여 법적 리스크를 관리해야 합니다.
결론: 2026년, 위반건축물 리스크를 해소할 마지막 기회
이번 2026 특별법에서 주목할 점은 노후 주택의 옥상 누수 방지용 지붕(캐노피) 설치건입니다. 기존에는 높이 제한이나 층수 산정 문제로 불법 간주되어 이행강제금의 단골 대상이었으나, 이번에는 ‘실생활 규제 완화’ 차원에서 안전 기준만 충족하면 대폭 양성화될 전망입니다. 특히 다가구 주택 옥탑의 비가림막이나 섀시 설치 건이 있다면 이번 기회를 자산 가치 상승의 발판으로 삼아야 합니다.
