전세 계약 시 잔금 전 가압류·근저당 등 권리변동 위험을 설명하는 이미지

가압류 있는 집 계약해도 될까?｜임차인 등기부 실무 기준

Byahraaa

가압류 있는 집, 계약해도 될까?

임차인 등기부 실무 기준 정리

임대차 계약을 앞두고
등기부등본에 **‘가압류’**가 표시돼 있으면
대부분 이 질문부터 하게 됩니다.

“이 집, 계약해도 되는 걸까요?”

결론부터 정리하면
가압류가 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아니지만,
임차인 입장에서는 등기 순서·보증금·특약 여부를
더 엄격하게 확인해야 하는 상황입니다.

1️⃣ 가압류란 무엇인가요? (압류와는 다릅니다)

가압류는
채권자가 본안 소송 전
재산을 임시로 묶어 두는 조치입니다.

  • 소유권은 여전히 임대인에게 있음
  • 당장 경매가 진행되지는 않음
  • 다만, 본안 소송에서 패소할 경우
    → 본압류·강제집행으로 이어질 수 있음

즉,
현재는 유지되지만
미래 위험이 열려 있는 상태라고 이해하시면 됩니다.

2️⃣ 가압류가 있으면 임대차 계약은 불법일까?

아닙니다.
가압류가 있어도 임대차 계약 자체는 유효합니다.

문제는 계약의 유효성보다
👉 보증금이 안전하게 보호될 수 있는 구조인지입니다.

가압류가 있는 상태에서

  • 근저당이 추가되거나
  • 본압류로 전환되거나
  • 경매가 개시되면

임차인은 후순위 권리자가 될 가능성이 높아집니다.

3️⃣ 임차인 실무 기준 ①

가압류 ‘시점’이 가장 중요합니다

실무에서는
가압류 시점과 임대차 시점의 선후 관계를
가장 먼저 봅니다.

✔️ 상대적으로 유리한 경우

  • 임대차 계약
  • 전입신고
  • 확정일자
    이 모두 가압류 이전에 완료된 경우

→ 임차인은
대항력·우선변제권을 인정받을 가능성이 있습니다.

❌ 주의가 필요한 경우

  • 이미 가압류가 등기된 상태
  • 그 이후 임대차 계약 체결

→ 임차인은
가압류 채권자보다 후순위가 됩니다.

4️⃣ 임차인 실무 기준 ②

보증금 규모에 따라 위험도가 달라집니다

가압류가 있다고 해서
모든 계약이 동일하게 위험한 것은 아닙니다.

실무에서는 다음을 함께 봅니다.

  • 보증금이
    지역별 소액임차인 보호금액 이하인지
  • 기존 근저당·가압류 금액 대비
    보증금이 과도하지 않은지

보증금이 큰 전세의 경우
가압류가 있는 집은
실무적으로 고위험 계약으로 분류됩니다.

가압류 있는 집 계약 시 전세 임차인이 주의해야 할 권리변동과 예방 특약

5️⃣ 가압류 유무와 관계없이

반드시 넣어야 할 예방 특약

가압류가 이미 있는 집뿐 아니라,
현재 등기부상 제한물건이 전혀 없는 집이라도
특히 전세 계약에서는
아래 특약을 기재하는 것을 권장합니다.

📌 실무 예방 특약 예시

“본 계약 체결 이후 잔금 지급일까지
추가적인 가압류·근저당 등 권리 변동이 발생할 경우
임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며,
기 지급한 금액은 전액 반환한다.”

이 특약은
현재 상태를 확인하는 조항이 아니라,
👉 계약 이후 발생할 수 있는 위험을 예방하는 장치입니다.

6️⃣ 왜 제한물건이 없어도 이 특약이 필요할까?

실무에서 자주 발생하는 사례입니다.

  • 계약 당시 등기부: 이상 없음
  • 계약 후 잔금 전
  • 임대인 채무 문제 발생
  • 가압류·근저당 설정

이 경우
해당 특약이 없다면
임차인은 계약 해제를 두고 분쟁에 들어갈 수 있습니다.

그래서 전세 실무에서는

“가압류가 있어서 쓰는 특약이 아니라,
전세라면 기본으로 넣는 예방 특약”
으로 취급합니다.

7️⃣ 전세보증보험은 반드시 사전 확인이 필요합니다

전세 계약의 경우
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를
계약 전 반드시 확인해야 합니다.

실무에서 꼭 안내해야 할 점

  • 보증보험은
    등기부 권리관계가 중요한 심사 기준
  • 가압류·근저당 등
    제한물건 사항이 있으면
    가입이 어려워질 수 있음
  • 가입 가능 여부는
    임차인이 직접 보증보험 회사에 문의하여
    사전 검토를 받는 것이 가장 정확

중개 실무에서는

“가입 가능할 것 같다”는 판단보다
보증보험 회사의 실제 검토 결과를 기준으로 안내합니다.

8️⃣ 실무 판단 정리

✔️ 계약 검토 가능성이 있는 경우

  • 가압류 규모가 크지 않음
  • 보증금 과다 아님
  • 예방 특약 기재 가능
  • 보증보험 사전 검토 진행

❌ 신중하거나 회피가 필요한 경우

  • 가압류 다수
  • 고액 전세
  • 임대인 협조 없음
  • 추가 권리 설정 우려

✍️ 마무리 정리

가압류 여부보다 중요한 것은
임차인이 위험을 통제할 수 있는 구조인지입니다.

등기부 한 줄만 보고 판단하지 말고,
시점·보증금·특약·보증보험 검토까지
함께 확인하셔야 합니다.

국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/main.html

HUG 주택도시보증공사 https://www.khug.or.kr/index.jsp

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